Koniunktura na rynku mieszkaniowym trwa w najlepsze. Świadczą o tym zarówno raporty firm deweloperskich, jak i statystyki GUS.

Pozytywne perspektywy rozwoju rynku dostrzegają nie tylko tysiące inwestorów indywidualnych tłumnie odwiedzający biura deweloperów i kupujący mieszkania na wynajem za gotówkę. Coraz powszechniej na polski rynek mieszkaniowy wkraczają również zagraniczne fundusze nieruchomościowe.

W poszukiwaniu atrakcyjnych i stabilnych stóp zwrotu zarządzający funduszami nieruchomościowymi wychodzą poza obiekty komercyjne i kierują swoją uwagę na mieszkania i apartamenty. Za inwestowaniem w ten sektor nieruchomości przemawiają przede wszystkim mocne fundamenty – w Polsce cały czas występuje niedobór mieszkań. Liczba 363 mieszkań przypadających średnio na 1000 mieszkańców Polski jest jedną z najniższych wartości w Unii Europejskiej (średnia dla całej UE to 435 mieszkań na 1000 osób). Możliwe do osiągnięcia zyski z wynajmu mieszkań sięgające 4-6% w skali roku sprawiają, iż na tle innych opcji inwestycyjnych jest to niezwykle atrakcyjny poziom, szczególnie przy stosowanej dodatkowo możliwości optymalizacji i wykorzystaniu efektu skali.

Funduszom lokującym w mieszkania sprzyja trend
Z roku na rok rośnie w Polsce liczba osób wynajmujących mieszkania. Według przedstawicieli grupy Mzuri, obsługującej mieszkania na wynajem, rodzimy rynek najmu podwaja się mniej więcej w ciągu 5 lat. Pierwsze transakcje zagranicznych funduszy pokazały, iż doceniane przez inwestorów są przede wszystkim wysokiej jakości nieruchomości mieszkaniowe w centrach dużych miast. Nabywane są z myślą o długoterminowym wynajmie.

Rekordowe transakcje na polskim rynku
Bezprecedensowym wydarzeniem stało się podpisanie w 2016 r. umowy na zakup aż dziewięciu kondygnacji w 54-piętrowym luksusowym apartamentowcu Złota 44. Nabywcą apartamentów w centrum stolicy był fundusz nieruchomościowy - Catella Wohnen Europa. Warto zwrócić uwagę na dwie kwestie. Złota 44 to jeden z najwyższych apartamentowców w Europie. Jego lokalizacja i standard nie pozostawiają wątpliwości - to absolutny top nieruchomości segmentu premium w kraju. Sprzedaż 72 apartamentów to największa transakcja w historii polskiego rynku mieszkań luksusowych.

Po drugie jest to również pierwszy w Polsce projekt długookresowego wynajmu apartamentów tej klasy. Transakcja potwierdza, że fundusz mający ogromne doświadczenie wyniesione z inwestycji realizowanych m.in. w Niemczech, Francji, Holandii, czy Skandynawii, mocno wierzy w potrzebę dostarczenia na polski rynek usługi o tak wysokiej jakości. Nie jest to przy tym działalność spekulacyjna, obliczona na krótki okres, gdyż fundusz ten z zasady celuje w aktywa niskiego ryzyka. Ceny zaczynają się od 2 tys. euro za miesiąc, a minimalny okres najmu określono na pół roku.

Bardzo aktywnie działa także inny zagraniczny fundusz nieruchomościowy - Bouwfonds Investment Management. W 2016 r. nabył on cały deweloperski projekt mieszkaniowy w Warszawie. Transakcja dotyczyła apartamentowca ze 193 lokalami przy ul. Pereca, na pograniczu Woli i Śródmieścia. Była to pierwsza transakcja dotycząca sprzedaży całego budynku mieszkalnego tego rodzaju podmiotowi. Ale to dopiero początek budowy portfela mieszkań, bo już w bieżącym roku fundusz nabył część znajdującego się w budowie krakowskiego osiedla Apartamenty Novum przy ul. Rakowickiej. W trzech budynkach powstanie 146 typowych mieszkań i 113 mieszkań studenckich, o łącznej powierzchni użytkowej 9,2 tys. mkw.

Aktywne są również firmy z polskimi korzeniami
Griffin Real Estate poprzez specjalnie utworzoną platformę mieszkań na wynajem Resi 4 Rent zamierza w ciągu pięciu lat zarządzać około 7 tysiącami mieszkań. Wśród mieszkań przewidzianych na wynajem znajdą się również lokale w Browarach Warszawskich, aktualnie budowanym warszawskim flagowym projekcie Echo Investment. Do najmu mieszkań przygotowuje się też spółka Murapol, która na początek zamierza udostępnić klientom portfel tysiąca specjalnie wyselekcjonowanych pod tym kątem mieszkań.

Perspektywy rynku
Można zatem stwierdzić, że szlak został już przetarty. Kolejni inwestorzy instytucjonalni przyjdą w ślad za pionierami. Już teraz aktywnie poszukują oni możliwości wejścia na polski rynek. Kwestią czasu pozostaje ogłoszenie kolejnych tego typu transakcji. Na przeszkodzie w szybszej ekspansji zagranicznych funduszy nieruchomościowych stoi w tym momencie brak gotowych i skrojonych pod potrzeby wynajmu budynków mieszkalnych. Paradoksalnie w przygotowaniu takiej oferty najbardziej przeszkadza świetna koniunktura na rynku mieszkaniowym. Deweloperzy nie muszą modyfikować dotychczasowej strategii i zabiegać o inwestorów instytucjonalnych, gdyż klienci indywidualni zgłaszają rekordowe zapotrzebowanie na oferowane mieszkania (według danych Emmerson w I półroczu 2017 r. na rynkach pierwotnych 9 analizowanych miast sprzedano ponad 34,5 tys. mieszkań).

Profesjonalni, komercyjni inwestorzy instytucjonalni dysponują nieporównywalnie lepszym dostępem do analiz i prognoz rynkowych od inwestorów indywidualnych. Ich obecność świadczy o tym, że pozytywnie zapatrują się oni na stabilność gospodarki, potencjał rozwoju rynku najmu i w tym kontekście liczą na zbudowanie atrakcyjnego portfela nieruchomości mieszkaniowych generujących stabilny, wieloletni zysk.

REIT-y mogą jeszcze bardziej wzmocnić trend
Większemu zaangażowaniu inwestorów instytucjonalnych na polskim rynku nieruchomości sprzyjać będzie także przygotowywana przez rząd ustawa o REIT-ach. Jej wdrożenie ma przyczynić się do popularyzacji inwestycji w nieruchomości mieszkaniowych na wynajem, umożliwiając inwestorom indywidualnym czerpanie korzyści z potencjału rozwoju tego sektora gospodarki. Rynek mieszkaniowy znajdzie się na uprzywilejowanej pozycji, gdyż w świetle najnowszych propozycji Ministerstwa Finansów zakres działalności przyszłych REIT-ów zawężony został właśnie do sektora mieszkaniowego.

Na koniec warto podkreślić, że rosnące zainteresowanie inwestorów instytucjonalnych rynkiem mieszkaniowym obserwowane w Polsce nie jest tylko lokalnym zjawiskiem, ale przejawem szerszego, globalnego trendu. Przez uczestników targów EXPO REAL 2017 w Monachium nieruchomości mieszkaniowe zostały uznane za ten segment rynku, który w najbliższym czasie najbardziej zyska na znaczeniu.
Jakub Nieckarz
Prezes PVI - PROPERTY VALUE INVESTMENTS